Plataformas de tokenización inmobiliaria en España: guía fiscal

La tokenización de activos inmobiliarios permite fraccionar un inmueble en tokens digitales. Los inversores compran tokens que representan una participación proporcional en el inmueble, recibiendo rentas y plusvalías. En España existen plataformas que trabajan bajo el marco regulatorio español y europeo.

¿Qué plataformas operan en España?

Urbanitae

Urbanitae es una plataforma de crowdfunding inmobiliario regulada por la CNMV bajo la Ley 5/2015 de Fomento de la Financiación Empresarial. Permite:

• Inversión en proyectos de desarrollo (plusvalía al vender).
• Inversión en alquiler (rentas periódicas).
• Inversión mínima desde 500€.

Housers

Housers también está regulada. Permite inversión en alquileres y proyectos de compraventa.

Plataformas blockchain nativas

Algunas plataformas más recientes usan blockchain (Base, Ethereum, Polygon) para emitir tokens representativos del inmueble o de los derechos de renta. Estas están en un espacio regulatorio más gris (pueden o no estar bajo MiCA o la regulación de valores).

Tipos de inversión y su tributación

1. Crowdfunding de plusvalía (desarrollo inmobiliario)

• Inversión en un proyecto de construcción o reforma → el promotor vende el inmueble.
• Los inversores reciben su parte del beneficio al final del proyecto.

Tributación:

• Los ingresos son rendimientos del capital mobiliario si se instrumentalizan como préstamos participativos al promotor.
• Si se reciben como dividendos de una sociedad → también capital mobiliario.
• Si se estructuran como préstamos simples: el rendimiento es el interés → capital mobiliario.

2. Crowdfunding de alquiler

• Inversión que genera rentas periódicas por el alquiler del inmueble.
• El inversor no tiene propiedad directa del inmueble, sino de un título de participación.

Tributación:

• Las rentas periódicas → rendimiento del capital mobiliario (no capital inmobiliario, porque no eres propietario del inmueble directamente).
• No puedes aplicar la reducción del 60% de capital inmobiliario (que aplica solo a arrendadores directos de vivienda habitual).

3. Tokens inmobiliarios en blockchain

Si la plataforma usa tokens ERC-20 u otros para representar tus derechos:

• Al recibir tokens: coste de adquisición = precio pagado.
• Dividendos o rentas recibidas en USD/EUR → capital mobiliario.
• Dividendos recibidas en tokens → capital mobiliario valorados en EUR.
• Al vender los tokens en el mercado secundario → ganancia/pérdida patrimonial.

Inversión en RWA (Real World Assets) inmobiliarios en DeFi

Protocolos como RealT (tokenización de inmuebles americanos en Ethereum), Landshare (BSC) o Propchain emiten tokens de inmuebles extranjeros:

• Recibes rentas en tokens (DAI, USDC) semanalmente → capital mobiliario.
• Los tokens de propiedad (RealTokens) pueden venderse en el mercado → GPO.
• El inmueble subyacente está en EEUU, Canadá u otro país: aplican reglas de fiscalidad internacional.

Retención por rentas procedentes del extranjero

Si recibes rentas de inmuebles tokenizados situados en otro país:

• Puede haber retención en origen (withholding tax) del país donde está el inmueble.
• España permite deducir esa retención por doble imposición internacional (si hay convenio).
• Es importante obtener el certificado de retención del país origen.

ITP en la tokenización

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) aplica a la compraventa de inmuebles. Si el inmueble tokenizado se vende:

• ITP lo paga el comprador del inmueble (la plataforma o la SPV que gestiona el activo).
• Los tokens de participación NO son inmuebles en sí mismos → no generan ITP por su compraventa en el mercado secundario.

Modelo 720: ¿debo declarar RWA inmobiliarios en el extranjero?

Si tu inversión en tokens inmobiliarios representa derechos económicos sobre inmuebles en el extranjero con valor >50.000€:

• Modelo 720: puede ser declarable como "bienes inmuebles en el extranjero" o como "valores en el extranjero" según la naturaleza jurídica del token.
• La incertidumbre regulatoria hace que sea prudente incluirlos si el valor supera el umbral.

Tabla resumen tributación tokenización inmobiliaria

Actualizado: abril 2026 | Ejercicio fiscal: 2025