Cobrar el alquiler en cripto: guía fiscal para arrendadores y arrendatarios

Cada vez más propietarios de inmuebles en España están recibiendo propuestas de inquilinos que quieren pagar la renta en Bitcoin, USDT u otras criptomonedas. ¿Es legal? ¿Cómo tributa? ¿Hay obligaciones especiales?

¿Puede cobrarse el alquiler en cripto legalmente?

Sí. España no prohíbe que el alquiler de un inmueble se pague en Bitcoin u otra criptomoneda. El Código Civil admite que el precio de arrendamiento se fije en cualquier bien fungible (no necesariamente moneda de curso legal).

Sin embargo:

• La renta debe expresarse en euros en el contrato de arrendamiento (o con equivalencia en euros).
• El tipo de cambio cripto/euro debe establecerse en el contrato (o por acuerdo en cada pago).
• Para vivienda habitual, la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) aplica igualmente.

Tributación del arrendador: IRPF sobre la renta cripto

El arrendador que cobra el alquiler en cripto tributa por rendimientos del capital inmobiliario:

¿Cuánto es la renta imponible?

• Es el valor en euros de la criptomoneda recibida en el momento del pago.
• Si recibes 0.02 BTC mensuales y el día 1 de marzo BTC vale 80.000€, la renta del mes de marzo es 1.600€.
• Este valor se declara como rendimiento del capital inmobiliario (no del ahorro).

Retención del IRPF

El arrendatario debe practicar una retención del 19% sobre la renta si es una persona jurídica (empresa) quien paga el alquiler. Si el arrendatario es un particular, no hay retención obligatoria.

En el caso de pago en cripto, la retención debería calcularse sobre el valor equivalente en euros.

Tributación ulterior de las criptos recibidas

Cuando el arrendador más adelante vende las criptomonedas que recibió como alquiler:

• Coste de adquisición: el valor en euros en el momento en que las recibió como renta (ej.: 1.600€/mes).
• Precio de transmisión: el precio de venta.
• Diferencia: ganancia/pérdida patrimonial → base del ahorro.

Ejemplo: Cobré BTC como alquiler → el BTC recibido tenía valor de 24.000€ en el año. Después lo vendo por 40.000€ → ganancia patrimonial de 16.000€.

Tributación del arrendatario

Si el arrendatario paga el alquiler en cripto:

• Está transmitiendo cripto: hecho imponible.
• Diferencia entre el coste de adquisición de esa cripto y el valor al momento de pagarla = GPO.
• Ejemplo: Pago el alquiler de mayo con 0.02 BTC. Ese BTC lo compré a 40.000€ (coste 800€). Ahora vale 80.000€ (valor 1.600€). Ganancia patrimonial de 800€.

La cuota de alquiler no es deducible para el arrendatario (salvo excepciones: arrendamiento de local de negocio para actividad económica).

Obligaciones de factura y registro

Para el arrendador

• Si es persona física que alquila una vivienda → no emite factura (el recibo de alquiler es suficiente). Pero debe registrar el valor en EUR de cada pago recibido.
• Si alquila un local de negocio → debe emitir factura con el importe equivalente en EUR.

IVA en alquiler de local con pago en cripto

Si el alquiler es de local de negocio:

• Aplica IVA al 21%.
• La base imponible del IVA es el valor en euros de la cripto recibida.
• El arrendador debe repercutir ese IVA y declararlo (modelo 303).

Tipo de cambio: ¿qué precio usar?

No hay norma específica para el tipo de cambio cripto/EUR en arrendamientos. Opciones:

1. Precio de cierre del día del pago en un exchange principal (Binance, Kraken).
2. Precio acordado en el contrato (fijo mensual revisable trimestralmente).
3. Precio promedio del mes (menos recomendado por la AEAT).

Recomendación: Usar el precio de cotización oficial en el exchange más representativo a la hora del pago y documentarlo con screenshot.

Modelo de contrato de alquiler con cripto

El contrato debe incluir:

• Cláusula de pago en cripto con el equivalente en euros.
• Referencias al tipo de cambio que se usará.
• Wallet del arrendador donde se recibirán los pagos.
• Posibles ajustes si el precio cripto fluctúa significativamente.

Resumen fiscal

Actualizado: abril 2026 | Ejercicio fiscal: 2025