Comprar un piso con Bitcoin en España: los impuestos
Usar Bitcoin u otras criptomonedas para comprar una vivienda en España es posible (si el vendedor lo acepta), pero genera una cadena de obligaciones fiscales.
El evento fiscal para el comprador: la "venta" de Bitcoin
Cuando pagas un piso con Bitcoin, la AEAT considera que:
- Vendiste tu Bitcoin al precio de mercado en el momento de la transacción
- Compraste el inmueble a ese precio de mercado
Si tu BTC tenía plusvalía:
- Precio de venta del BTC = Precio de mercado en la transacción
- Precio de adquisición del BTC = Lo que pagaste originalmente
- Diferencia = Ganancia patrimonial sujeta al IRPF
Ejemplo:
- Compraste 1 BTC a 10.000€ en 2020
- Pagas una vivienda con ese 1 BTC cuando vale 60.000€
- Ganancia patrimonial = 60.000€ - 10.000€ = 50.000€ → pagas ~28% de impuesto sobre la ganancia
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Además del IRPF, al comprar el inmueble con cripto pagas el ITP (o IVA si es primera transmisión de obra nueva):
- El valor del inmueble = precio de mercado del Bitcoin entregado
- Tipo de ITP: varía por Comunidad Autónoma (entre 6% y 10%)
La necesidad de justificar el precio
La operación debe justificarse ante notario con:
- El precio del BTC en el momento de la transacción
- La valoración del inmueble
- Los pagos en criptomoneda deben acreditarse correctamente
La escritura pública y las criptomonedas
Los notarios en España están habilitados para documentar operaciones con cripto. El precio se expresa en euros aunque el pago sea en cripto.
kointax y la compra de inmuebles con cripto
kointax calcula la ganancia patrimonial correcta en el momento de usar cripto para comprar un inmueble, con el precio de mercado exacto del día de la transacción.