Piattaforme di tokenizzazione immobiliare in Spagna: guida fiscale

La tokenizzazione del patrimonio immobiliare permette di frazionare un immobile in token digitali. Gli investitori acquistano token che rappresentano una partecipazione proporzionale alla proprietà, ricevendo reddito e plusvalenze. In Spagna esistono piattaforme che funzionano secondo il quadro normativo spagnolo ed europeo.

Quali piattaforme operano in Spagna?

Urbanitae

Urbanitae è una piattaforma di crowdfunding immobiliare regolamentata dalla CNMV ai sensi della legge 5/2015 sulla promozione del finanziamento delle imprese. Permette:

• Investimenti in progetti di sviluppo (guadagno in caso di vendita).
• Investimenti in locazione (affitti periodici).
• Investimento minimo a partire da 500€.

###Abitazioni
Anche Housers è regolamentato. Permette investimenti in affitti e progetti di compravendita.

Piattaforme blockchain native

Alcune piattaforme più recenti utilizzano blockchain (Base, Ethereum, Polygon) per emettere token che rappresentano i diritti di proprietà o di affitto. Questi si trovano in uno spazio normativo più grigio (potrebbero o meno rientrare nel MiCA o nella regolamentazione dei titoli).

Tipologie di investimenti e loro tassazione

1. Capital gains crowdfunding (sviluppo immobiliare)

• Investimento in un progetto di costruzione o ristrutturazione → il promotore vende la proprietà.
• Gli investitori ricevono la loro quota di profitto alla fine del progetto.

Tassazione:

• Il reddito è reddito da capitale mobile se è strumentalizzato come prestito partecipativo al promotore.
• Se vengono ricevuti come dividendi da una società → anche capitali mobili.
• Se sono strutturati come semplici prestiti: il rendimento è interessi → capitale mobile.

2. Crowdfunding per il noleggio

• Investimento che genera reddito periodico dall'affitto dell'immobile.
• L'investitore non ha la proprietà diretta dell'immobile, bensì un titolo di partecipazione.

Tassazione:

• Reddito periodico → rendimento del capitale mobile (non del capitale immobiliare, perché non si possiede direttamente l'immobile).
• Non è possibile applicare la riduzione del 60% del capitale immobiliare (che si applica solo ai proprietari diretti di residenza abituale).

3. Token immobiliari su blockchain

Se la piattaforma utilizza ERC-20 o altri token per rappresentare i tuoi diritti:

• Alla ricezione dei token: costo di acquisizione = prezzo pagato.
• Dividendi o redditi ricevuti in USD/EUR → capitale mobile.
• Dividendi ricevuti in gettoni → capitale mobile valutato in EUR.
• In caso di vendita dei token sul mercato secondario → plusvalenza/minusvalenza.

Investimenti in RWA (Real World Assets) immobiliari in DeFi

Protocolli come RealT (tokenizzazione degli immobili americani su Ethereum), Landshare (BSC) o Propchain emettono token immobiliari esteri:

• Ricevi un reddito in token (DAI, USDC) settimanalmente → capitale mobile.
• I token di proprietà (RealTokens) possono essere venduti sul mercato → GPO.
• La proprietà sottostante si trova negli Stati Uniti, in Canada o in un altro paese: si applicano le norme fiscali internazionali.

Ritenuta per redditi provenienti dall'estero

Se ricevi entrate da proprietà tokenizzate situate in un altro Paese:

• Potrebbe essere applicata una ritenuta d'acconto dal paese in cui si trova l'immobile.
• La Spagna consente la detrazione di questa ritenuta in caso di doppia imposizione internazionale (se esiste un accordo).
• È importante ottenere il certificato di ritenuta d'acconto dal paese di origine.

ITP nella tokenizzazione

L'imposta sul trasferimento di proprietà (ITP) si applica all'acquisto e alla vendita di beni immobili. Se la proprietà tokenizzata viene venduta:

• L'ITP è pagata dall'acquirente dell'immobile (la piattaforma o SPV che gestisce l'asset).
• I token di partecipazione NON sono immobiliari di per sé → non generano ITP per il loro acquisto e vendita nel mercato secondario.

Modulo 720: devo dichiarare gli RWA immobiliari all'estero?

Se il tuo investimento in token immobiliari rappresenta diritti economici su beni immobili all'estero di valore >50.000€:

• Modello 720: può essere dichiarato come "immobili all'estero" o come "titoli all'estero" a seconda della natura giuridica del token.
• L'incertezza normativa rende prudente includerli se il valore supera la soglia.

Tabella riepilogativa delle imposte sulla tokenizzazione immobiliare

Aggiornato: aprile 2026 | Anno fiscale: 2025