Riscuotere l'affitto in criptovalute: guida fiscale per proprietari e inquilini
Sempre più proprietari immobiliari in Spagna ricevono proposte da inquilini che vogliono pagare l'affitto in Bitcoin, USDT o altre criptovalute. È legale? Come si pagano le tasse? Ci sono obblighi particolari?
È possibile riscuotere legalmente l'affitto in criptovalute?
Sì. La Spagna non vieta che l’affitto di un immobile venga pagato in Bitcoin o in un’altra criptovaluta. Il Codice Civile consente di fissare il canone di locazione in qualsiasi bene fungibile (non necessariamente avente corso legale).
Tuttavia:
- Nel contratto di locazione il canone deve essere espresso in euro (o con controvalore in euro).
- Il tasso di cambio cripto/euro deve essere stabilito nel contratto (o previo accordo in ogni pagamento).
- Per la residenza abituale vale anche la LAU (Legge sulle Locazioni Urbane).
Tassazione dei proprietari: imposta sul reddito delle persone fisiche sui redditi criptati
Il proprietario che riscuote l'affitto in criptovalute è tassato sui redditi da capitale immobiliare:
A quanto ammonta il reddito imponibile?
- È il valore in euro della criptovaluta ricevuta al momento del pagamento.
- Se ricevi 0,02 BTC al mese e il 1 marzo BTC vale 80.000 €, l'entrata del mese di marzo sarà di 1.600 €.
- Questo valore è dichiarato come rendimento del capitale immobiliare (non del risparmio).
Ritenuta Irpef
L'inquilino dovrà trattenere il 19% sull'affitto se è una persona giuridica (società) a pagare l'affitto. Se l'inquilino è una persona fisica non è prevista alcuna ritenuta obbligatoria.
In caso di pagamento in crypto la ritenuta dovrà essere calcolata sul controvalore in euro.
Tassazione successiva delle criptovalute ricevute
Quando il proprietario successivamente vende le criptovalute ricevute come affitto:
- Costo di acquisizione: il valore in euro nel momento in cui li hai percepiti come reddito (es: 1.600 €/mese).
- Prezzo di trasmissione: il prezzo di vendita.
- Differenza: plusvalenza/minusvalenza → base di risparmio.
Esempio: ho riscosso BTC come affitto → i BTC ricevuti valevano 24.000 € nell'anno. Poi lo vendo a 40.000€ → plusvalenza di 16.000€.
##Tassazione dell'inquilino
Se l'inquilino paga l'affitto in criptovalute:
- Stai trasmettendo criptovalute: evento imponibile.
- Differenza tra il costo di acquisizione di quella criptovaluta e il valore al momento del pagamento = GPO.
- Esempio: pago l'affitto di maggio con 0,02 BTC. Ho comprato quel BTC per 40.000€ (costo 800€). Adesso vale 80.000 euro (valore 1.600 euro). Plusvalenza di 800€.
Il canone di locazione non è deducibile per l'affittuario (con eccezioni: affitto di locali commerciali per attività economica).
Obblighi di fatturazione e registrazione
Per il padrone di casa
- Se sei una persona fisica che affitta casa → non emette fattura (è sufficiente la ricevuta d'affitto). Ma devi registrare il valore in EUR di ogni pagamento ricevuto.
- Se prendi in affitto un locale commerciale → devi emettere una fattura con l'importo equivalente in EUR.
IVA sull'affitto dei locali con pagamento in crypto
Se l'affitto è per locali commerciali:
- L'IVA si applica al 21%.
- La base imponibile IVA è il valore in euro delle criptovalute ricevute.
- Il locatore deve addebitare questa IVA e dichiararla (modulo 303).
Tasso di cambio: quale prezzo utilizzare?
Non esiste una regola specifica per il tasso di cambio cripto/EUR nei contratti di locazione. Opzioni:
- Prezzo di chiusura il giorno del pagamento su una borsa importante (Binance, Kraken).
- Prezzo concordato nel contratto (fisso mensile, rivedibile trimestralmente).
- Prezzo medio del mese (meno raccomandato dall'AEAT).
Raccomandazione: utilizzare il prezzo di quotazione ufficiale sulla borsa più rappresentativa al momento del pagamento e documentarlo con uno screenshot.
Modello di contratto di noleggio di criptovalute
Il contratto deve comprendere:
- Clausola di pagamento in crypto con controvalore in euro.
- Riferimenti al tasso di cambio che verrà utilizzato.
- Portafoglio del locatore dove verranno ricevuti i pagamenti.
- Possibili aggiustamenti se il prezzo della criptovaluta oscilla in modo significativo.
Riepilogo delle imposte
| Parte | Evento | Tassato come |
|---|---|---|
| Proprietario | Ricevi criptovalute come affitto | Rendimento del capitale immobiliare (valore in euro il giorno del pagamento) |
| Proprietario | Vendi la criptovaluta ricevuta | GPO (differenza vs valore scontrino) |
| Locatario | Pagare l'affitto con criptovalute | Streaming crittografico → GPO |
| Locatario (società) | Pagamento dell'affitto | Devi praticare la ritenuta d'acconto del 19% |
Aggiornato: aprile 2026 | Anno fiscale: 2025