Plateformes de tokenisation immobilière en Espagne : guide fiscal

La tokenisation des actifs immobiliers permet de diviser une propriété en jetons numériques. Les investisseurs achètent des jetons qui représentent une participation proportionnelle à la propriété, percevant des revenus et des plus-values. En Espagne, il existe des plateformes qui fonctionnent dans le cadre réglementaire espagnol et européen.

Quelles plateformes fonctionnent en Espagne ?

Urbanités

Urbanitae est une plateforme de financement participatif immobilier réglementée par la CNMV en vertu de la loi 5/2015 relative à la promotion du financement des entreprises. Permet :

• Investissement dans des projets de développement (gain à la vente).
• Investissement en location (locations périodiques).
• Investissement minimum à partir de 500 €.

###Maisons
Housers est également réglementé. Permet d'investir dans des projets de location et d'achat et de vente.

Plateformes blockchain natives

Certaines plateformes plus récentes utilisent la blockchain (Base, Ethereum, Polygon) pour émettre des tokens représentatifs des droits de propriété ou de location. Ceux-ci se situent dans un espace réglementaire plus gris (ils peuvent ou non relever de la MiCA ou de la réglementation des valeurs mobilières).

Types d'investissement et leur fiscalité

1. Financement participatif des plus-values (promotion immobilière)

• Investissement dans un projet de construction ou de rénovation → le promoteur vend le bien.
• Les investisseurs reçoivent leur part des bénéfices à la fin du projet.

Fiscalité :

• Les revenus sont des revenus des capitaux mobiliers s'ils sont instrumentalisés sous forme de prêts participatifs au promoteur.
• S'ils sont perçus sous forme de dividendes d'une société → également capital mobilier.
• S'ils sont structurés sous forme de prêts simples : le rendement est intérêt → capital mobilier.

2. Financement participatif de location

• Investissement qui génère des revenus périodiques provenant de la location du bien.
• L'investisseur n'a pas de propriété directe du bien, mais plutôt un titre de participation.

Fiscalité :

• Revenus périodiques → rendement du capital mobilier (pas du capital immobilier, car vous ne possédez pas directement le bien).
• Vous ne pouvez pas appliquer la réduction de 60% du capital immobilier (qui s'applique uniquement aux propriétaires directs de résidence habituelle).

3. Jetons immobiliers sur blockchain

Si la plateforme utilise ERC-20 ou d'autres jetons pour représenter vos droits :

• Lors de la réception des tokens : coût d'acquisition = prix payé.
• Dividendes ou revenus perçus en USD/EUR → capital mobilier.
• Dividendes reçus en tokens → capital mobilier valorisé en EUR.
• Lors de la vente des tokens sur le marché secondaire → plus/perte en capital.

Investissement dans l'immobilier RWA (Real World Assets) dans DeFi

Des protocoles tels que RealT (tokénisation de l'immobilier américain sur Ethereum), Landshare (BSC) ou Propchain émettent des tokens immobiliers étrangers :

• Vous recevez des revenus en tokens (DAI, USDC) chaque semaine → capital mobile.
• Les jetons de propriété (RealTokens) peuvent être vendus sur le marché → GPO.
• La propriété sous-jacente se trouve aux États-Unis, au Canada ou dans un autre pays : les règles fiscales internationales s'appliquent.

Retenue à la source sur les revenus de l'étranger

Si vous recevez des revenus de propriétés tokenisées situées dans un autre pays :

• Il peut y avoir une retenue à la source du pays où se situe le bien.
• L'Espagne autorise la déduction de cette retenue pour double imposition internationale (s'il existe un accord).
• Il est important d'obtenir l'attestation de retenue du pays d'origine.

ITP dans la tokenisation

L'impôt sur les mutations immobilières (ITP) s'applique à l'achat et à la vente de biens immobiliers. Si la propriété tokenisée est vendue :

• L'ITP est payé par l'acheteur du bien (la plateforme ou le SPV qui gère le bien).
• Les jetons de participation ne sont PAS des biens immobiliers en eux-mêmes → ils ne génèrent pas d'ITP pour leur achat et leur vente sur le marché secondaire.

Formulaire 720 : dois-je déclarer les RWA immobiliers à l'étranger ?

Si votre investissement en tokens immobiliers représente des droits économiques sur des biens immobiliers à l'étranger d'une valeur > 50 000 € :

• Modèle 720 : il peut être déclaré comme « immobilier à l'étranger » ou comme « titres à l'étranger » selon la nature juridique du token.
• L'incertitude réglementaire rend prudent de les inclure si la valeur dépasse le seuil.

Tableau récapitulatif de la taxe de tokenisation immobilière

Mise à jour : avril 2026 | Année fiscale : 2025