Tokenisation des actifs réels (RWA) : fiscalité en Espagne

Les actifs du monde réel tokenisés (RWA) représentent des actifs physiques du monde réel sur la blockchain. Immobilier, obligations d'État, matières premières, œuvres d'art, factures commerciales... Tout peut être symbolisé. Mais la tokenisation crée de nouvelles questions fiscales auxquelles la réglementation espagnole a à peine répondu.

Qu'est-ce qu'un RWA tokenisé ?

Un RWA tokenisé est un jeton numérique qui représente la propriété (totale ou fractionnaire) d'un actif réel :

• Propriétés : Jeton qui représente une fraction d'un immeuble à appartements.
• Obligations : Obligations d'État ou d'entreprises émises en chaîne.
• Commodities : jeton adossé à de l'or physique (tel que PAXG, XAUT).
• Art : Fraction d'une œuvre d'art numérique ou physique.
• Factures : Tokenisation des factures pour le financement d'entreprise.

Principales plateformes RWA

• Centrifuge : Tokenisation des factures et des actifs de crédit.
• Ondo Finance : Obligations du Trésor américain tokenisées (USDY, OUSG).
• Backed Finance : ETF et actions tokenisées.
• RealT : biens immobiliers tokenisés (principalement américains).
• Landshare : Immobilier sur blockchain.

Fiscalité des jetons d'or (PAXG, XAUT)

Les jetons d'or tels que PAXG (Paxos Gold) et XAUT (Tether Gold) représentent des onces troy d'or physique stockées dans des coffres-forts de sécurité.

Traitement fiscal : L'or est un « bien personnel » (même s'il est vertueux). La transmission PAXG/XAUT est taxée comme :

• Gain/Perte sur capitaux propres : Prix de vente − coût d'acquisition, basé sur l'épargne.
• Le taux est le même que pour les cryptomonnaies.

S'agit-il de crypto-monnaies ou d'or ? La DGT n'a pas fait de commentaire spécifique. Le critère le plus logique est de les traiter comme l’actif sous-jacent (l’or), mais en appliquant le même régime que pour les cryptomonnaies compte tenu de leur nature numérique.

Jetons immobiliers : rendements et ITP

Si vous possédez des jetons qui représentent une participation à l'immobilier :

• Revenus générés (loyers) : Rendement du capital immobilier (ou du capital parfois, selon les structures).
• Vente du token : Plus ou moins-value. Économies ou base générale ? Cela dépend de la durée de détention (plus d'un an → économies).
• ITP : lors de l'achat de jetons immobiliers, la taxe sur les transferts de propriété s'appliquerait-elle ? La réponse n'est pas encore claire, mais si la structure juridique est constituée d'actions/participations (et non de transfert direct de propriété), probablement pas.

Obligations tokenisées (USDY, Ondo OUSG)

Les obligations du Trésor américain symbolisées sous le nom d'USDY (Ondo US Dollar Yield) offrent des rendements obligataires :

• Rendements quotidiens : Comme rendement du capital mobile → base d'épargne, 19-28 %.
• Transmission du token : Plus ou moins-value (différence entre prix de vente et coût).
• Il s'agit de revenus de source étrangère → l'accord de double imposition avec les États-Unis doit être appliqué le cas échéant.

Fractionnalisation des NFT : les actifs réels numériques

Le DAO ou l'entreprise tokenise une œuvre d'art :

1. L'œuvre est achetée par le DAO.
2. Des jetons ERC-20 représentant des fractions sont émis.
3. Les détenteurs de jetons peuvent voter pour vendre l'œuvre.
4. S'il se vend, ils reçoivent la proportion du prix.

Fiscalité : Bénéfices distribués → plus-values. La détention de tokens → est déclarée dans le formulaire 721 si elle dépasse 50 000 €.

Factures tokenisées : TradFi rencontre DeFi

Centrifuge et similaires permettent de financer les factures via DeFi :

• L'entreprise émet un NFT qui représente une facture.
• Les investisseurs prêtent de l'USDC et reçoivent des intérêts lorsque la facture est encaissée.
• Pour l'investisseur : Intérêts perçus → capital mobilier.
• Pour l'entreprise financée : Les commissions versées constituent une dépense professionnelle déductible.

Le défi du modèle 720/721 avec RWA

Si vous avez des RWA sur des plateformes étrangères d'une valeur > 50 000 € :

• Modèle 721 : S'applique si la garde est en chaîne (votre portefeuille, plateforme étrangère).
• Le type d'actif peut déterminer si le modèle 721 (actifs cryptographiques) ou 720 (investissements financiers traditionnels) s'applique.
• La frontière n'est pas claire pour RWA → consulter un conseiller.

Perspectives : MiCA et RWA

MiCA (Markets in Cryptoassets Regulatory) réglemente les « tokens référencés par des actifs » qui incluent de nombreux RWA. La mise en œuvre de MiCA peut clarifier le traitement fiscal de ces actifs en Espagne.

Mise à jour : avril 2026 | Année fiscale : 2025