Percevoir les loyers en crypto : guide fiscal pour les propriétaires et les locataires
De plus en plus de propriétaires immobiliers en Espagne reçoivent des propositions de locataires souhaitant payer leur loyer en Bitcoin, USDT ou d'autres crypto-monnaies. Est-ce légal ? Comment payez-vous les impôts? Y a-t-il des obligations particulières ?
Le loyer peut-il être collecté légalement en crypto ?
Ouais. L’Espagne n’interdit pas que le loyer d’une propriété soit payé en Bitcoin ou une autre cryptomonnaie. Le Code civil permet de fixer le prix de location en tout bien fongible (pas nécessairement ayant cours légal).
Cependant :
- Le loyer doit être exprimé en euros dans le contrat de location (ou avec un équivalent en euros).
- Le taux de change crypto/euro doit être établi dans le contrat (ou par accord à chaque paiement).
- Pour la résidence habituelle, la LAU (Loi sur les Loyers Urbains) s'applique également.
Fiscalité des propriétaires : impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus crypto
Le propriétaire qui perçoit les loyers en crypto est imposé sur les revenus du capital immobilier :
À combien s'élève le revenu imposable ?
- C'est la valeur en euros de la cryptomonnaie reçue au moment du paiement.
- Si vous recevez 0,02 BTC mensuellement et qu'au 1er mars le BTC vaut 80 000 €, le revenu du mois de mars est de 1 600 €.
- Cette valeur est déclarée comme rendement du capital immobilier (et non comme épargne).
Retenue à la source de l'impôt sur le revenu des personnes physiques
Le locataire doit retenir 19% sur le loyer si c'est une personne morale (entreprise) qui paie le loyer. Si le locataire est un particulier, il n’y a pas de retenue obligatoire.
Dans le cas d’un paiement en crypto, la retenue doit être calculée sur la contre-valeur en euros.
Fiscalité ultérieure des cryptos reçus
Lorsque le propriétaire vend plus tard les crypto-monnaies qu’il a reçues en guise de loyer :
- Coût d'acquisition : la valeur en euros au moment où vous les avez perçus comme revenus (ex : 1 600 €/mois).
- Prix de transmission : le prix de vente.
- Différence : plus/perte en capital → base d'épargne.
Exemple : j'ai collecté du BTC sous forme de loyer → le BTC reçu valait 24 000 € dans l'année. Ensuite je le vends 40 000 € → plus-value de 16 000 €.
##Fiscalité du locataire
Si le locataire paie le loyer en crypto :
- Vous transmettez de la crypto : événement imposable.
- Différence entre le coût d'acquisition de cette crypto et la valeur au moment de son paiement = GPO.
- Exemple : je paie le loyer de mai avec 0,02 BTC. J'ai acheté ce BTC pour 40 000 € (coût 800 €). Il vaut aujourd'hui 80 000 € (valeur 1 600 €). Plus-value de 800 €.
Le loyer n'est pas déductible pour le locataire (sauf exceptions : location de locaux professionnels pour activité économique).
Obligations de facturation et d'enregistrement
Pour le propriétaire
- Si vous êtes une personne physique qui loue un logement → n'émet pas de facture (la quittance de loyer suffit). Mais vous devez enregistrer la valeur en euros de chaque paiement reçu.
- Si vous louez un local professionnel → vous devez émettre une facture avec le montant équivalent en EUR.
TVA sur location de locaux avec paiement en crypto
Si la location concerne un local professionnel :
- La TVA s'applique à 21%.
- La base de TVA est la valeur en euros de la crypto reçue.
- Le bailleur doit facturer cette TVA et la déclarer (formulaire 303).
Taux de change : quel prix utiliser ?
Il n’existe pas de règle particulière concernant le taux de change crypto/EUR dans les baux. Possibilités :
- Cours de clôture le jour du paiement sur une bourse majeure (Binance, Kraken).
- Prix convenu dans le contrat (fixe mensuellement, révisable trimestriellement).
- Prix moyen du mois (moins recommandé par l'AEAT).
Recommandation : utilisez le prix officiel de la bourse la plus représentative au moment du paiement et documentez-le avec une capture d'écran.
Modèle de contrat de location de crypto-monnaie
Le contrat doit comprendre :
- Clause de paiement en crypto avec l'équivalent en euros.
- Références au taux de change qui sera utilisé.
- Portefeuille du bailleur où les paiements seront reçus.
- Ajustements possibles si le prix de la crypto fluctue de manière significative.
Récapitulatif fiscal
| Partie | Événement | Taxé comme |
|---|---|---|
| Propriétaire | Recevez de la crypto en location | Rendement du capital immobilier (valeur en EUR le jour du paiement) |
| Propriétaire | Vendre la crypto reçue | GPO (différence par rapport à la valeur du reçu) |
| Locataire | Payer un loyer avec crypto | Streaming cryptographique → GPO |
| Locataire (société) | Paiement du loyer | Vous devez pratiquer une retenue de 19% |
Mise à jour : avril 2026 | Année fiscale : 2025