Immobilien-Tokenisierungsplattformen in Spanien: Steuerleitfaden

Die Tokenisierung von Immobilienvermögen ermöglicht die Aufteilung einer Immobilie in digitale Token. Anleger kaufen Token, die eine proportionale Beteiligung an der Immobilie darstellen und erhalten Einnahmen und Kapitalgewinne. In Spanien gibt es Plattformen, die nach dem spanischen und europäischen Regulierungsrahmen arbeiten.

Welche Plattformen gibt es in Spanien?

Urbanitae

Urbanitae ist eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform, die von der CNMV gemäß dem Gesetz 5/2015 zur Förderung der Unternehmensfinanzierung reguliert wird. Ermöglicht:

• Investition in Entwicklungsprojekte (Gewinn beim Verkauf).
• Investition in die Vermietung (periodische Vermietung).
• Mindestinvestition ab 500 €.

###Housers
Housers ist ebenfalls reguliert. Ermöglicht Investitionen in Miet- und Kauf- und Verkaufsprojekte.

Native Blockchain-Plattformen

Einige neuere Plattformen verwenden Blockchain (Base, Ethereum, Polygon), um Token auszugeben, die Eigentums- oder Mietrechte repräsentieren. Diese befinden sich in einem graueren Regulierungsbereich (sie können unter MiCA oder Wertpapierregulierung fallen oder auch nicht).

Anlagearten und deren Besteuerung

1. Kapitalgewinn-Crowdfunding (Immobilienentwicklung)

• Investition in ein Bau- oder Renovierungsprojekt → der Bauträger verkauft die Immobilie.
• Investoren erhalten am Ende des Projekts ihren Anteil am Gewinn.

Besteuerung:

• Bei den Einkünften handelt es sich um Einkünfte aus beweglichem Kapital, wenn diese als Beteiligungsdarlehen an den Projektträger instrumentalisiert werden.
• Wenn sie als Dividenden von einer Gesellschaft erhalten werden → auch bewegliches Kapital.
• Wenn sie als einfache Darlehen strukturiert sind: Die Rendite ist Zinsen → bewegliches Kapital.

2. Miet-Crowdfunding

• Investition, die regelmäßige Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie generiert.
• Der Investor hat kein direktes Eigentum an der Immobilie, sondern ein Beteiligungsrecht.

Besteuerung:

• Periodisches Einkommen → Rendite auf bewegliches Kapital (kein Immobilienkapital, da Sie nicht direkt Eigentümer der Immobilie sind).
• Sie können die Reduzierung des Immobilienkapitals um 60 % nicht in Anspruch nehmen (die nur für direkte Vermieter mit gewöhnlichem Aufenthalt gilt).

3. Immobilien-Tokens auf der Blockchain

Wenn die Plattform ERC-20 oder andere Token zur Vertretung Ihrer Rechte verwendet:

• Beim Erhalt von Token gilt: Anschaffungskosten = gezahlter Preis.
• Erhaltene Dividenden oder Erträge in USD/EUR → bewegliches Kapital.
• Erhaltene Dividenden in Token → bewegliches Kapital im Wert von EUR.
• Beim Verkauf der Token auf dem Sekundärmarkt → Kapitalgewinn/-verlust.

Investition in Immobilien-RWA (Real World Assets) in DeFi

Protokolle wie RealT (Tokenisierung amerikanischer Immobilien auf Ethereum), Landshare (BSC) oder Propchain geben ausländische Immobilien-Token aus:

• Sie erhalten wöchentlich Einnahmen in Token (DAI, USDC) → bewegliches Kapital.
• Immobilien-Tokens (RealTokens) können auf dem Markt verkauft werden → GPO.
• Die zugrunde liegende Immobilie befindet sich in den USA, Kanada oder einem anderen Land: Es gelten internationale Steuervorschriften.

Quellensteuer für Einkünfte aus dem Ausland

Wenn Sie Einnahmen aus tokenisierten Immobilien erzielen, die sich in einem anderen Land befinden:

• Es kann eine Quellensteuer des Landes anfallen, in dem sich die Immobilie befindet.
• Spanien erlaubt den Abzug dieser Quellensteuer wegen internationaler Doppelbesteuerung (sofern eine Vereinbarung besteht).
• Es ist wichtig, die Quellensteuerbescheinigung des Herkunftslandes einzuholen.

ITP bei der Tokenisierung

Die Property Transfer Tax (ITP) gilt für den Kauf und Verkauf von Immobilien. Wenn die tokenisierte Immobilie verkauft wird:

• ITP wird vom Käufer der Immobilie bezahlt (der Plattform oder SPV, die den Vermögenswert verwaltet).
• Teilnahme-Tokens sind KEINE Immobilien an sich → sie generieren keine ITP für ihren Kauf und Verkauf auf dem Sekundärmarkt.

Formular 720: Soll ich Immobilien-RWA im Ausland angeben?

Wenn Ihre Investition in Immobilien-Token wirtschaftliche Rechte an Immobilien im Ausland mit einem Wert von > 50.000 € verkörpert:

• Modell 720: Je nach Rechtsnatur des Tokens kann es als „Immobilien im Ausland“ oder als „Wertpapiere im Ausland“ deklariert werden.
• Aufgrund der regulatorischen Unsicherheit ist es ratsam, sie einzubeziehen, wenn der Wert den Schwellenwert überschreitet.

Übersichtstabelle zur Immobilien-Tokenisierungssteuer

Aktualisiert: April 2026 | Geschäftsjahr: 2025