Mieteinzug in Krypto: Steuerleitfaden für Vermieter und Mieter
Immer mehr Immobilienbesitzer in Spanien erhalten Angebote von Mietern, die ihre Miete in Bitcoin, USDT oder anderen Kryptowährungen zahlen möchten. Ist es legal? Wie zahlt man Steuern? Gibt es besondere Pflichten?
Kann Miete legal in Krypto eingezogen werden?
Ja. Spanien verbietet nicht, dass die Miete einer Immobilie in Bitcoin oder einer anderen Kryptowährung bezahlt wird. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt die Festsetzung des Mietpreises in jedem fungiblen Vermögenswert (nicht unbedingt gesetzliches Zahlungsmittel).
Allerdings:
- Der Mietpreis muss im Mietvertrag in Euro angegeben werden (oder mit einem Gegenwert in Euro).
- Der Krypto/Euro-Wechselkurs muss im Vertrag (oder durch Vereinbarung bei jeder Zahlung) festgelegt werden.
- Für den gewöhnlichen Aufenthalt gilt zusätzlich das LAU (Urban Leasing Law).
Vermieterbesteuerung: persönliche Einkommensteuer auf Kryptoeinkommen
Der Vermieter, der die Miete in Krypto kassiert, wird auf Einkünfte aus Immobilienkapital besteuert:
Wie hoch ist das zu versteuernde Einkommen?
- Es ist der Wert in Euro der erhaltenen Kryptowährung zum Zeitpunkt der Zahlung.
- Wenn Sie monatlich 0,02 BTC erhalten und am 1. März BTC 80.000 € wert ist, beträgt das Einkommen für den Monat März 1.600 €.
- Dieser Wert wird als Rendite des Immobilienkapitals (keine Ersparnisse) deklariert.
Einbehaltung der persönlichen Einkommensteuer
Der Mieter muss 19 % der Miete einbehalten, wenn es sich um eine juristische Person (Firma) handelt, die die Miete zahlt. Handelt es sich bei dem Mieter um eine Privatperson, besteht keine zwingende Einbehaltspflicht.
Im Falle einer Zahlung in Krypto sollte der Einbehalt auf den Gegenwert in Euro berechnet werden.
Nachversteuerung erhaltener Kryptos
Wenn der Vermieter später die Kryptowährungen, die er als Miete erhalten hat, verkauft:
- Anschaffungskosten: der Wert in Euro zu dem Zeitpunkt, als Sie sie als Einkommen erhalten haben (z. B.: 1.600 €/Monat).
- Übertragungspreis: der Verkaufspreis.
- Differenz: Kapitalgewinn/-verlust → Sparbasis.
Beispiel: Ich habe BTC als Miete eingezogen → die erhaltenen BTC waren in dem Jahr 24.000 € wert. Dann verkaufe ich es für 40.000 € → Kapitalgewinn von 16.000 €.
##Besteuerung des Mieters
Wenn der Mieter die Miete in Krypto zahlt:
- Sie übermitteln Krypto: steuerpflichtiges Ereignis.
– Differenz zwischen den Kosten für den Erwerb dieser Kryptowährung und dem Wert zum Zeitpunkt der Zahlung = GPO. - Beispiel: Ich bezahle Mays Miete mit 0,02 BTC. Ich habe diesen BTC für 40.000 € gekauft (kostet 800 €). Es ist jetzt 80.000 € wert (Wert 1.600 €). Kapitalgewinn von 800 €.
Der Mietzins ist für den Mieter nicht abzugsfähig (Ausnahmen: Vermietung von Geschäftsräumen zur gewerblichen Tätigkeit).
Rechnungs- und Anmeldepflichten
Für den Vermieter
- Wenn Sie eine natürliche Person sind, die eine Wohnung mietet → keine Rechnung ausstellt (der Mietbeleg genügt). Sie müssen jedoch den EUR-Wert jeder erhaltenen Zahlung erfassen.
- Wenn Sie ein Geschäftslokal mieten → müssen Sie eine Rechnung über den Gegenwert in EUR ausstellen.
Mehrwertsteuer auf die Vermietung von Räumlichkeiten mit Zahlung in Krypto
Wenn es sich um die Vermietung von Geschäftsräumen handelt:
- Die Mehrwertsteuer beträgt 21 %.
- Die Mehrwertsteuerbemessungsgrundlage ist der Wert der erhaltenen Kryptowährung in Euro.
- Der Vermieter muss diese Mehrwertsteuer erheben und deklarieren (Formular 303).
Wechselkurs: Welcher Preis ist zu verwenden?
Es gibt keine spezifische Regelung für den Krypto/EUR-Wechselkurs in Leasingverträgen. Optionen:
- Schlusskurs am Tag der Zahlung an einer großen Börse (Binance, Kraken).
- Im Vertrag vereinbarter Preis (monatlich festgelegt, vierteljährlich überprüfbar).
- Durchschnittspreis des Monats (von der AEAT weniger empfohlen).
Empfehlung: Verwenden Sie zum Zeitpunkt der Zahlung den offiziellen Listenpreis der repräsentativsten Börse und dokumentieren Sie ihn mit einem Screenshot.
Vorlage für einen Krypto-Mietvertrag
Der Vertrag muss Folgendes enthalten:
- Zahlungsklausel in Krypto mit Gegenwert in Euro.
- Hinweise auf den Wechselkurs, der verwendet wird.
- Geldbörse des Vermieters, in der die Zahlungen eingehen.
- Mögliche Anpassungen, wenn der Kryptopreis stark schwankt.
Steuerübersicht
| Teil | Veranstaltung | Besteuert als |
|---|---|---|
| Vermieter | Krypto als Miete erhalten | Immobilienkapitalrendite (EUR-Wert am Zahltag) |
| Vermieter | Verkaufen Sie die erhaltene Kryptowährung | GPO (Differenz zum Belegwert) |
| Mieter | Miete mit Krypto bezahlen | Krypto-Streaming → GPO |
| Mieter (Unternehmen) | Mietzahlung | Sie müssen eine Quellensteuer von 19 % anwenden |
Aktualisiert: April 2026 | Geschäftsjahr: 2025